中古ワンルーム2戸からはじめる家賃40万円稼ぐ黄金の法則

中古ワンルームマンションをリタイア後の生活資金や経済的自由の基盤をつくるために購入しましょう、という事を提唱している本が、かんき出版から2013年10月10日に販売されました。

著者の重吉勉氏は、中古ワンルームマンションの売買と賃貸管理を行っている株式会社日本財託の代表者なので、ポジショントークという側面は強いわけですが、それを考慮しても不動産初心者にとってかなりわかりやすく解説されている中古ワンルームマンション投資の良書だと言えます。

日本の大企業や大手中小企業で働く属性の良い年収500万円以上のサラリーマンが、「安定した投資」を考える際に「不動産投資」というジャンルの中でも「東京の中古ワンルームマンション投資」というのは、1つの選択肢となってくるのではないかと思います。


不動産は、世界中の資産家が一番お金を投資している対象ですが、日本では、バブル崩壊後に地価暴落でヒドい目にあった人がたくさんいるので、「不動産は、危ないもの」という意識がかなり浸透しています。

しかし、不動産には、「値上がり益」という「キャピタルゲイン」と「賃貸収入」という「インカムゲイン」があって、バブル期に主流だったのは、「値上がり益」を狙った投資家だったと言えます。

「値上がり」を狙って不動産を買って行ったものの、結果的に「値下がり」となってしまったため、読みが外れて大損を被ってしまったというわけです。

一方、著者が提唱している東京の中古ワンルーム投資では、「賃貸収入」を継続的に得られる不動産を買って貸し出していくという内容になっています。

賃貸収入が発生し続ける物件であれば、不動産の価格の乱高下したとしても家賃で元本を回収していけるというわけです。

中古ワンルームの中でもバブル期後に建築された1,300〜1,800万円の比較的新しいワンルームを勧めているので、入居者探しにも困らないでしょう。

実際、株式会社日本信託では、12,000戸を管理していて、入居率は、98%だそうです。

管理能力が元々高い会社だからかもしれませんが、「空室になってもすぐに埋まる優良物件を投資家に提案し、購入後に管理している」という要素も強いと思われます。

気になる東京の中古ワンルームマンション投資の手取り利回りの方は、5〜6%だと提示しています(p.144)。

銀行預金にお金を寝かせておくよりも東京都内にある比較的新しい駅近の中古ワンルームマンションに投資をすれば、5〜6%で運用できます、という話ですね。

現金で購入した場合、1,300〜1,800万円が必要となり多くの人にとって敷居がかなり高くなりますが、ローンで購入した場合、頭金は少なく済み、資金効率も良くなるので、著者もローンで買った方が良いとアドバイスしています。

60歳の定年時までに6戸、都内に中古ワンルームマンションをを持つ事ができれば、6戸×月間賃料7万円=月42万円の賃料収入となり、十分な生活費になるという事も述べています。

全体的に無理のない現実的なプランを提唱している不動産会社だという印象です。

「もっと短期間でレバレッジを利かせてRCの一棟買いを進めていきたい」という方には、不向きな投資手法ですし、「高利回り物件を買い進めて早く賃料収入で生活していきたい」という方にも不向きな投資手法だと言えます。

しかし、「時間をかけて安定した老後資金をつくっていきたい」「不動産投資の中でも確実度の高い投資から始めたい」という方に合った良書だと言えます。

東京では、人口は、まだ増加していますし、今後のオリンピック開催でさらなる都市開発が行われるでしょう。

また、この不確実な時代にサラリーマンの労働収入だけで約40年間家族や自分自身を養っていくのは、実は、リスクの高い事でもあったりするので、余裕がある内に本業に支障にならない範囲で第二の安定した収入源を確保しておくのは、賢明な判断だと言えます。

今の東京の不動産の利回りであれば、最初の購入時や2〜4年に1回の空室時以外は、本業にほとんど支障なく賃料収入を得られるので、サラリーマンにピッタリな投資手法だと言えます。


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