Blackstone

出典:Bloomberg

世界最大のプライベート・エクイティー会社として知られるブラックストーン・グループが、3,207戸の戸建物件を購入し、その賃料を担保に4億7,900万ドル(約479億円)の資金調達に成功しました。

その詳細を分析したインフォグラフィックが公開されていますが、これを見てみるとブラックストーン・グループが行っている事は、規模の違いこそあっても個人投資家が米国不動産へ投資する際に行っている事と大差がないことがわかります。


ブラックストーンは、任意売却や競売で物件の多くを入手しており、物件の所在地は、アリゾナ州43%、カリフォルニア州29%、フロリダ州16%、ジョージア州10%、イリノイ州1%となっています。

平均購入価格帯は、199,200ドル(約1,992万円)となっており、1戸当たりに約23,800ドル(約238万円)相当のリノベーションを実施していることがわかります。

また、部屋の構造は、3〜4ベッドルーム、2バスルームとなっており、一戸当たりの面積は、158平米となっています。

2013年10月に証券化されたタイミングでは、3,207戸の物件の平均入居率は、100%となっていたとの事で順調に推移していると言えます。

ムーディーズの分析によれば、今回証券かされた3,207戸の物件の平均表面利回りは、約9.56%となっているとの事です。

このように購入物件の地域や価格帯や平均表面利回りは、個人投資家で米国不動産投資を行った時と大差のない結果となっていると言えます。

しかし、ブラックストーン・グループのような大手は、個人投資家と同じ事をしていても信用もあるため集められる資金も大きく、その分、低金利で調達できるというのが、大きな違いとなります。

今回も約4億7,900万ドル(約479億円)を6つの格付け別の債券で調達しています。債券の格付けによる調達額とそれを購入した投資家へ支払われる利率は、次の通りです:

A:2億7,870万ドル(利率1.314%)

B:3,430万ドル(利率1.514%)

C:4,710万ドル(利率2.014%)

D:3,150万ドル(利率2.314%)

E:4,601万ドル(利率2.814%)

F:4,152.7万ドル(利率3.814%)

このように6割以上の資金は、1.314%という低金利で調達できているので、表面利回りで9.56%の物件を購入しており、入居率が100%という実績を考えると、運用に不安材料は見当たりません。

今後のリスクとして金利上昇や賃料下落や空室リスクといった懸念はあるものの、当面は、米国でも低金利が続く見通しが強く、インフレ経済で賃貸派の割合が増加中の米国では、賃料下落は考えづらく、立地を大きく間違えなければ、空室リスクというのも心配なさそうですね。

また、ブラックストーン・グループのような大手プライベート・エクイティー会社が市場に参戦する際には、しっかり入念なリサーチを行った上で参戦してくるので、「米国不動産投資の未来が明るい」、という「お墨付き」が得られたようなものです。

ブラックストーン・グループは、2013年10月に過去最高件数となる戸建て742戸を一ヶ月間で購入したばかりなので、今からでもチャンスは、十分ありそうです。

また、日本人の個人投資家の場合は、今後、円がさらに安くなっていきそうなので、外貨への資産分散による為替差益を中長期的に得られる可能性も高そうですね。


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