Buffett

世界一の投資家と言われるウォーレン・バフェットは、株式投資でその富を築き上げてきたことで有名です。

しかし、そんなバフェット氏が、若い頃に手がけていた不動産投資の体験談について2014年度の株主報告書で語っています。

What You Can Learn From My Real Estate Investments

http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/?iid=Lead&hpt=ibu_c2

(以下、メモ)

●1973年から1981年までアメリカの中部では、インフレへの恐怖から農地の価格が急騰しました。バブル崩壊後、価格は、50%以上も下がり、アイオワ州やネブラスカ州の銀行の倒産は、リーマンショック後と比べても5倍の件数という状況でした。

●そんな中、1986年にオマハから80キロのところにある400エーカーの農地を28万ドルで買いました。私は、農業について何も知りませんでしたが、農業が大好きな息子がいたので、息子にいろいろと教えてもらい、農地の利回りは、約10%になると考えました。


●28年後の現在、農地の収益は、3倍となりました。また、農地の価格そのものも払った金額の5倍以上になりました。

●私は、農業についてほとんど何も知りませんし、農地に顔を出したのは、直近の訪問が、2回目です。

●1993年にも不動産に投資をしました。私がサロモン・ブラザーズでCEOとして働いていた頃、同社が入っていた物件の大家だったラリー・シルバースタイン氏からニューヨーク大学(NYU)に隣接する商業施設を紹介してもらいました。

●計算をしてみたところ年間リターンは、約10%で空室があったため、それらを埋められれば、利回りをさらに上げられると考えました。また、施設の20%を借りていたテナントの賃料が、他社と比べて1/14という状況だったので、適正価格に改善できれば、利回りを大幅改善できると考えました。それにNYUに隣接しているというのは、立地として申し分ないものでした。

●投資をラリー・シルバースタイン氏と不動産の管理を行うフレッド・ローズ氏と共に実行したところ古いリースが切れると収益は、3倍になりました。今では、毎年の配当は、投資額の35%となっています。

●また、ローンのリファイナンスを1996年と1999年に行った結果、特別配当で既に投資額の150%が返ってきています。

●この物件は、まだ一度も訪問したことがありません。

●こういった不動産への投資からの教訓として次の内容を伝えたいと思います。

 ●良い投資リターンを得るためにあなた自信が、専門家である必要はありません。ただし、自分自身が詳しくない場合、自分の限界を認識し、それでも上手くいく道を選ぶよう心がけて下さい。

 ●大事なのは、投資対象資産の将来の生産性です。

 ●将来の価格の変化を前提に考えているのであれば、それは、投機です。投機は別に悪いことではありませんが、私は、投機が上手ではなく、上手だと主張する人たちについても懐疑的です。過去にその資産が上昇した実績があってもそれだけでは、買う理由にはなりません。

 ●私の2件の小さな不動産投資では、物件の将来の生産性についてのみ考え、日々の価格変動については、考えませんでした。勝つのは、フィールドに集中しているプレイヤーで、スコアボードを見ている人たちではありません。

 ●マクロな意見や経済動向は、時間の無駄です。

(以上、メモ)

ということでバフェット氏は、不動産投資をする際には、自分自身が不動産に詳しくないこともあり、「不動産のプロ」と組んでいたことがわかります。

農地は、息子が農業に詳しいことから基本的な知識を吸収し、ニューヨーク大学に隣接する商業物件は、その道のプロに管理を任せています。

このように「プロと組む」という方法でバフェット氏は、自身が詳しくない不動産投資でも成功してきたと言えます。

また、基本的に投資の方程式として「資産の生産性」を見ているという点は、株式投資も不動産投資も同じだ、と述べています。

つまり、短期的な価格の上下ではなく、長期的に見て投資対象の生産性が、高まっていくのかどうか、これが、全てだということを物語っています。